↑↑ 고창경찰서 옆에 신축 추진중인 ‘광신프로그레스’ 조감도 (출처=뉴시스) ⓒ 주간해피데이

‘종 상향’이란 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 세분화된 용도지역에 대해 1·2종을 2·3종으로 높이는 것을 말한다. ‘종’이 상향됨에 따라 건축물의 용적률, 건폐율, 층수 등을 상향시킬 수 있다. 고창군의 경우, 일반주거지역에서 제1종은 4층 이하, 제2종은 18층 이하, 제3종은 층수 제한이 없다.

‘종 상향’은 토지 가치(가격)에 절대적인 영향을 미친다. 고창읍 석교리 성산현대아파트 앞 부지(10-7번지 일원)는 그동안 1종 일반주거지역이었다. ㈜광신주택은 2005년 12월경 이 부지들을 매입해, 지속적인 종 상향을 희망했지만, 성산현대아파트 주민의 반대와 고창경찰서 출입보안 등의 이유로 번번히 무산돼 왔다.

이는 5년 전 ‘고창군 관리계획 재정비’ 때도 마찬가지였다. 관련 법률에 따라 군관리계획은 5년마다 수립해야 하며, 전체적인 용도지역·지구 및 군계획시설 등을 정비하게 된다. 석교리 해당부지는 5년 전 ‘종 상향’을 이뤄내지 못했다. 그리고 고창군은 올해 다시 ‘군관리계획 재정비’를 수립하고 있다. 이 경우 재정비 용역과 전북도 승인 등을 통해 종합적·체계적인 개발·보전을 꾀할 수 있다.

그런데 이번에는 달랐다. 올해 ‘군관리계획 재정비’가 예정돼 있음에도, 석교리 해당부지 ‘종 상향’과 관련해서는 따로 승인 절차를 밟고 있다. 이를 ‘지구단위계획’을 결정한다고 한다. 2019년 12월 ㈜광신종합건설은 해당부지에 주택건설사업계획 승인을 신청했고, 18층과 15층 아파트를 계획하고 있다. 이 경우 제1종 지역(4층까지)이므로 당장 신청을 반려해도 할 말이 없다. 그런데 군청은 반려가 아니라, 해당부지에 대한 ‘종 상향’ 절차를 진행했다. 이런 내용으로 신청했다는 것은, 사전에 ‘종 상향’ 절차를 진행한다는 교감이 있었다고 추정할 수 있다. 그래야 신청서를 넣을 수 있는게 아닐까?

군청 종합민원과(주택건설사업계획 승인 담당)는 건설도시과(군 관리계획 담당)에 ‘종 상향’ 등의 검토를 의뢰했고, 건설도시과는 작년 10월 ‘종 상향’을 포함한 ‘지구단위계획 결정안’에 대한 의견청취를 공고했으며, ‘광신’은 11월 주민설명회를 개최했고, 12월 군계획위원회에서 ‘종 상향’ 등이 통과됐으며, 지난 7월30일 건축위원회 심의결과, 보완사항을 건축주에 통보하고, 최종 건축위원회 재심의 및 승인만을 남겨두고 있다.

‘광신’의 숙원이 해결되고 있는 셈이다. 만약 승인되면, 막대한 이득이 예상될 수밖에 없다. 진남표 의원(고창읍·신림면)은 지난 7월19일 본회의에서 이를 지적한 바 있다: “최소한 고창군 도시계획이 어느 정도 이루어진 상태에서 계획단위를 결정한다든가, 택지조성을 한다든가, 어느 구역을 어떻게 정비하고 어떻게 활용을 한다든가, 어떻게 택지를 공급한다든가 이런 계획이 나와야 되는데, 아직 도시계획 정비사업도 하지도 않은 상태에서 갑작스럽게 누구를 위한 것인지 모르겠어요. 누구를 위해서 어떤 특혜를 주려고 하는 목적이 있는가는 모르겠지만 (…) 전반적으로 도시계획 정비사업 속에 이루어졌어야 되는 사항이에요. 현대아파트 앞에 1종 지구를 2종 지구로 용도변경을 해주면서, 15층·18층 아파트를 건축할 수 있도록 건설도시과에서 협의를 해줬어요. 이렇게 산발적인, 우리가 필요로 해서 택지를 공급한다든가, 그래서 ‘여기에서 나오는 개발이익금이 우리 공적자금으로 흘러갈 것이다’ 하는 것까지 나와야 되는 겁니다. 개발이익금이 없어. 업자편의를 위해서 해주고 나면, 개발이익이 고창군은 전무합니다. 다른 지역은 그렇게 하지 않습니다. 분명히 개발을 하면, 개발이익금이 있어야 되는 거예요. 개발이익금이 공공자금으로, 또다른 우리의 목적사업으로 흘러들어가야, 투자가 되어야 한다. 그런데 전체적으로 업자한테 다 돌아가게 되어 있습니다. 이게 맞습니까? 아직 도시계획(재정비)은 하지도 않았어요. 이렇게 산발적이고 부분적으로 해도 되겠는가? 심지어 용도변경까지 해준다, 누구를 위한 건설행정이고, 건축행정이고. 도시행정인가? 누구를 위한 겁니까? 주민을 위한 겁니까? 업자를 위한 겁니까?”

이에 대해 김완철 건설도시과장은 “어떤 사업을 하면 재정비를 통해 용도지역변경도 할 수 있지만, 또 개별적 지구단위계획을 통해서도 할 수 있는 사업인데, 이것이 결코 특정한 사람을 위해서 한 것은 아니라는 생각이 든다”고 답변했다.

그러자 진 의원은 “전반전으로 감안한 도시계획이 이뤄지고 난 후, 용도가 지정이 되면 그때 공급을 하는게 맞는게 아니냐”면서, “산발적이고 부분적으로 이렇게 하면, 결국은 업자위주의 행정으로 밖에는 볼 수가 없다”고 지적했다. 또한 “모든 사람들이 의혹을 가지고 있다. 뭐 때문에 그렇게 해주고 있는가? 제대로 답변이 이뤄지지 않는다고 하면, 주민들이 이해를 못하고 있는 부분, 심지어 이건 특혜 아닌가? 1종 지구를 2종 지구로 바꿔주면서 18층짜리 아파트 만들어주는 것은 특혜 아니냐? 아니라고 할 수 없다. 최소한도로 그렇게 해주고 싶거든 도시계획에 의해서 해줘야 된다. 도시계획도 안 되어 있는데 어떻게 그렇게 할 수 있냐. 협의를 해준 것에 대한 책임을 묻는 것이다. 어떻게 해서 이런 것이 협의가 될 수 있는 대상이 되느냐”며 건설도시과장을 몰아붙였다.

건설도시과장은 “의원님 말씀대로, 재정비해서 건축행위를 해줄 수 있는데, 또 사실은 지구단위계획도 도시계획의 일종이기 때문에 어떻게 보면 생각하기 나름이다. 지구단위계획을 해줌으로써, 공공용지라든가 기타 도로라든가 기부채납 받는 부분이 있기 때문에, 특혜인가 아닌가, 그런 것은 생각하기 나름이라고 판단이 된다”고 답변했다.

그러자 진 의원은 “도시계획 정비사업이 이뤄지고 난 후에 하는 것은 누가 뭐라고 할 수 없다. 그런데, 이건 지극히 부분적이다. 그렇다면 앞으로 고창군 전반적인 도시계획 정비사업을 할 이유가 없다. 그때그때 민원 들어오면 그것 해결해 주면 되는 것 아닌가? 뭐 때문에 큰 그림을 그리나? 도시계획은 무슨 의미가 있나? 과장님 답변대로 지구단위계획을 그때그때 할 수 있다. 당연히 할 수 있으니까 하는 거고. 하지만 올해부터 도시계획 정비사업을 하고 있으니, 여기에 다 포함시켜서 잠깐 멈춰놓고 공급을 하는 것이 맞지 않냐”면서, “다른 사업자들이 아파트를 지으려고 했다. 그런데 고창읍은 거의 1종 지역이다. 2종 지역이 몇 군데 없다. 1종 지역이기 때문에 땅값이 싸다. 속된 표현으로 하겠다. 그래서 매입을 했다. 2종 지역으로 전환을 해 달라, 용도변경을 해 달라고 하니까, 다른 지역은 안 해줬다. 그런데 이번에 석교 앞에는 2종으로 전환해, 용도변경을 해 주려고 한다. 그 이유가 뭐냐”며 재차 논지를 강조했다. 예를 들면, 2020년 4월 사용승인 된 고창경찰서 앞 아르테아파트는 제1종 일반주거지역으로 4층(주차장 제외)으로 지어졌다.

진남표 의원은 ‘현재 군관리계획 재정비를 추진하고 있으니, 이를 통해 종 상향을 검토해야 하며, 종 상향을 해줄 경우 개발이익을 공공적으로 환원해야 한다’는 주장을 하고 있다. 2종으로 상향하면 부지가격도 올라갈 것이고, 아파트 건립을 통해서도 막대한 이윤이 발생하기 때문이다. ‘종 상향’이 좀더 까다로운 ‘군관리계획 재정비를 통해서 이뤄지는 것도 아니고, 막대한 이득이 발생하는 것이 눈에 훤하게 보이는데, 그 일부가 공공적으로 환원되지 않는다면, 그것이 건축주(업체)에게만 돌아가고, 다른 곳으로 흘러가지 않는다는 것을 믿을 수가 있을까? 진남표 의원의 말에 따르면, “모든 사람들이 의혹을 가지고 있다.”

한편, 고창군에 따르면 고창경찰서 옆 석교리 10-7번 일원 9325제곱미터 부지에 ㈜광신종합건설의 ‘광신프로그레스’ 아파트 신축 승인절차가 진행 중이다. ‘광신프로그레스’는 총 206세대 전체가 84㎡(34평)형이며, 18층과 15층 각각 2동씩 총 4동을 건립할 계획이다. 시행사는 광신종합건설의 주택사업부 계열사인 ‘광신주택’이며, 신축사업이 예정대로 진행될 경우 분양시기는 올 12월, 입주시기는 2024년 2월이다.